전세 계약 전 꼭 확인해야 할 서류 리스트

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전세 계약 전 꼭 확인해야 할 서류 리스트

“등기부등본이요? 대충만 보면 되는 거 아니에요?” 이런 생각 하셨다면 큰일 납니다.

안녕하세요, 여러분! 저는 전세 계약을 두 번 해본 사람인데요, 처음에는 아무것도 모르고 그냥 부동산 말만 듣고 사인했다가 정말 아찔한 순간을 겪었어요. ‘확정일자 받으면 되지’라고 생각했지만, 막상 등기부등본을 제대로 확인 안 해서 근저당 잡힌 집에 살 뻔했죠. 그 일 이후로 서류 하나하나 꼼꼼히 체크하는 습관이 생겼어요. 그래서 오늘은 전세 계약 전에 꼭! 확인해야 할 서류들을 정리해봤어요. 계약서에 사인하기 전에 최소한 이 리스트는 점검하고 넘어가자구요!

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목차

등기부등본: 소유자 확인과 근저당 체크 소유자 신분증 & 인감증명서: 위조 방지용 필수 전세계약서: 핵심 조항 4가지 반드시 체크 건축물대장 & 사용승인서: 불법건축물 피하기 세금 체납 여부 확인서: 압류 위험 사전 차단 현장 체크리스트 + 부동산 팁 정리

등기부등본: 소유자 확인과 근저당 체크

등기부등본은 전세 계약의 출발점이자 핵심입니다. 반드시 최신본(하루 이내 발급)을 확인하고, 소유자와 계약서상 임대인이 동일한지 체크하세요. 또 근저당, 전세권, 가압류 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으면 ‘후순위 전세’가 될 수 있어 보증금을 날릴 수도 있어요.

소유자 신분증 & 인감증명서: 위조 방지용 필수

소유자의 신분증 사본은 당연히 받아야 하고, 가능하면 인감증명서까지 받아 확인하세요. 특히 ‘대리인’과 계약할 경우 위임장과 위임인의 인감증명서가 없으면 법적 효력이 무효가 될 수 있어요. 모든 서류에는 일치하는 인적 사항이 명확해야 합니다.

서류 항목	필요 이유
소유자 신분증	실소유자 여부 확인
인감증명서	계약서상 서명 진위 확인
위임장 + 인감증명	대리 계약 시 필수

전세계약서: 핵심 조항 4가지 반드시 체크

계약서는 단순히 ‘금액’만 확인하는 게 아닙니다. 특약사항, 보증금 반환일, 전입신고 가능 여부, 확정일자 필수 조항 등이 빠짐없이 기재돼야 해요. 특히 특약란은 말로만 주고받기 쉬운 내용을 확실하게 문서화하는 공간이니 꼼꼼히 확인하고 추가로 기재 요청하는 것도 잊지 마세요.

• 임대인 & 임차인 이름과 주소 정확히 기입
• 보증금 및 계약금, 잔금 날짜 명시
• 전입신고 및 확정일자 가능 여부 명시
• 퇴거 시기, 수리 책임, 관리비 항목 등 특약 확인

건축물대장 & 사용승인서: 불법건축물 피하기

가끔 ‘단독주택 원룸’이나 ‘빌라 반지하’ 등은 불법 증축된 공간인 경우가 있어요. 이런 경우 전입신고가 안 되거나, 재개발 시 보상 대상이 되지 않을 수 있어요. 건축물대장과 사용승인서를 통해 해당 건물 구조와 실제 거주 공간이 일치하는지 확인하세요.

세금 체납 여부 확인서: 압류 위험 사전 차단

집주인이 재산세나 종부세를 체납하면, 국세청이 해당 부동산에 압류를 걸 수 있습니다. 이 경우 임차인의 전세보증금보다 국가의 권리가 우선해 손해를 입을 수 있어요. 그래서 계약 전 ‘지방세 세목별 과세증명서’를 요청하면 체납 여부를 확인할 수 있어요.

서류명	확인 목적
지방세 세목별 과세증명서	재산세·종부세 체납 여부 확인
압류 등기 여부 (등기부등본 참고)	국세청, 지자체 압류 확인

현장 체크리스트 + 부동산 팁 정리

서류만큼이나 현장 확인도 중요해요. 계약 전 현장을 방문해 누수, 곰팡이, 창문 개폐 상태, 가스 누출 여부 등을 확인하세요. 집 내부의 하자나 상태는 계약 후 수리 요청이 어렵기 때문에 사전 점검이 필수입니다.

• 도어락, 전등, 수도, 보일러 작동 여부 확인
• 곰팡이 흔적, 벽지 벌어짐, 누수 자국 여부
• 화장실 환기 상태, 창문 결로 여부 확인
• 관리비 내역과 별도 부과 항목 체크

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Q 전세계약 시 등기부등본은 어디서 발급하나요?

인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 간편하게 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 가까운 주민센터에서도 가능해요.

Q 계약 상대방이 본인인지 어떻게 확인하나요?

등기부등본에 기재된 소유자의 이름과 계약서상 임대인의 이름, 신분증을 대조하세요. 대리인일 경우 위임장과 인감증명서도 요구해야 합니다.

Q 계약서 특약에 어떤 내용을 넣어야 하나요?

보일러 수리 책임, 관리비 범위, 주차 가능 여부, 중도 해지 시 위약금 규정 등 반드시 문서로 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있어요.

Q 확정일자는 어떻게 받고 왜 필요한가요?

전입신고 후 주민센터에서 계약서에 확정일자를 받으면 전세보증금 보호 순위가 올라갑니다. 보증금 반환에 매우 중요한 절차예요.

Q 건축물대장은 어디서 확인하나요?

정부24(www.gov.kr) 또는 관할 구청 건축과에서 확인 가능합니다. 대장과 실물 건물 구조가 일치하는지 현장 확인도 병행하세요.

Q 부동산 중개사 말만 믿어도 되나요?

믿되, 반드시 서류와 현장 확인을 병행하세요. 중개사의 실수로 인한 손해는 본인이 떠안게 되는 경우가 많습니다.

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전세 계약은 단 한 번의 사인으로 수천만 원을 맡기는 일입니다. 그만큼 철저한 서류 확인과 사전 점검이 중요해요. 나중에 후회하지 않으려면 지금 30분만 투자해서 꼼꼼히 체크해보세요. 이번 글이 여러분의 안전하고 현명한 전세계약에 도움이 되기를 바랍니다. 혹시 본인이 겪은 전세 관련 사건이나 꿀팁이 있다면 댓글로 나눠주세요. 경험이 최고의 교과서니까요!